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自用住宅:買房、持房、賣房的稅務總整理

更新日期:民國111年4月28日
主要資料來源:財政部、內政部

 

本文統整買房、持房及賣房相關之稅務,並針對自用住宅者彙整各項優惠稅率適用條件,讓您一次看懂契稅、印花稅、房屋稅、地價稅、土地增值稅及房地合一稅!

 

目錄
一. 買房、持房、賣房稅務快速看
二. 自用住宅優惠稅率適用條件
(一) 房屋稅
(二) 地價稅
(三) 土地增值稅
(四) 房地合一稅

 

一、買房、持房、賣房的稅務快速看


以下摘要買賣自用住宅者之相關稅務資訊,欲知各稅務詳情可點擊下方連結查看,或可參閱<稅務小常識>:

項目 稅務
(點擊連結查看詳情)
稅率 申報時間
買房 契稅 核定契約價格 × 6% 1. 成屋:訂約日起30日內
2. 預售屋:使用執照之日起60日內
3. 法拍屋:不動產權利移轉證明書之日起30日內
印花稅 (房屋評定現值+土地公告現值) × 0.1% 辦理所有權移轉登記時。
持房 房屋稅 房屋評定現值 × 稅率 (請依各縣市徵收率為準)
1. 住家用:自住或公益出租人出租使用為1.2%,其他住家用為1.5%~3.6%。
2. 非住家用:2%~5%。
於房屋建造完成或變更使用之日起30日內申報,並於每年5月份繳納。
地價稅 申報地價 × 土地面積(平方公尺) × 稅率 - 累進差額
(1) 一般用地稅率:按累進起點地價分為10%、15%、25%、35%、45%、55%級距。
(2) 特別稅率:自用住宅用地2%、6%、10%。
若是於8/31前登記為土地所有權人,即是當年度地價稅納稅義務人,須於每年11月份繳納。
賣房 土地增值稅 土地漲價總數額 × 稅率 - 累進差額
(1) 一般用地稅率:分為20%、30%、40%級距。
(2) 自用住宅用地10%
訂約日起30日內申報。
綜合所得稅
(舊制)
財產交易所得為房屋成交價-成本-費用,再依綜所稅應納稅額計算稅率5%、12%、20%、30%、40%。 所有權移轉登記日之次年5月份申報年度個人綜合所得稅。

房地合一稅
(新制)

(成交價額-成本-費用-土地漲價總數額) × 稅率
(1) 依持有期間計算稅率:15%、20%、35%、45%,其中<5種交易>不適用。
(2) 自住房地10%免稅
所有權移轉登記日之次日起30日內申報。

※ 契稅:如要申請以「自用住宅稅率優惠」課徵房屋稅及地價稅,可在契稅申報書附聯註明「供自用住宅使用」,並於當年9/22前前辦理戶籍登記。
※ 地價稅:申報地價以<各縣市政府公告地價>為基礎,土地所有權人可在公告地價80%~120%內申報地價,另外未於公告期間內申報地價者,以公告地價80%為申報地價。
※ 房地合一稅制:適用於110/7/1起交易出售105/1/1以後取得的房地。

 

站外連結之參考文章:
>>地方稅節稅手冊【資料來源:財政部稅務入口網,民國111年4月】
>>稅務小常識【資料來源:財政部稅務入口網,民國111年4月】
>>稅制設計-個人【資料來源:財政部房地合一稅2.0,民國111年4月】
>>公告土地現值及地價查詢【資料來源:內政部地政司,民國111年4月】

 


 

二、自用住宅優惠稅率適用條件

 

(一) 房屋稅

 

符合以下住家用房屋供自住使用者條件,適用1.2%稅率,實際請依各縣市政府徵收稅率為準 (舉例來說,若購屋於臺北市且符合單一自住、全國一戶之條件,其房屋稅相當稅率為0.6%。)
另外,若您的房屋有焚燬坍塌、因災害毀損等情況,可免徵或減收房屋稅,詳情請參閱<如何減輕您的房屋稅>。

項目 說明
資格條件 1. 房屋無出租使用。
2. 供本人、配偶或直系親屬實際居住使用。
3. 本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內。
如何申請 於買房時契稅申報書附聯註明「供自用住宅使用」,或向房屋所在地之<地方稅稽徵機關>提出申請。

 

(二) 地價稅

 

符合以下條件者適用2%稅率,詳情請參閱<自用住宅土地好康報您知>:

項目 說明
資格條件 1. 戶籍登記本人、配偶或直系親屬在該地登記戶籍。
2. 土地上的房屋:
(1) 沒有供出租或營業用,若是房屋有部分作為營業用,營業部分按一般用地稅率,符合自用住宅條件部分按優惠稅率課稅。
(2) 為土地所有權人本人、配偶或直系親屬所擁有。
3. 土地面積限制:都市土地不超過3公畝(90.75坪)、非都市土地不超過7公畝(211.75坪)。
4. 一處為限:土地所有權人本人與其配偶、未成年受扶養親屬的自用住宅用地只限一處。
如何申請 於買房時契稅申報書附聯註明「供自用住宅使用」,或是在當年度9/22前向土地所在地之<地方稅稽徵機關>提出申請。

 

 

(三) 土地增值稅

 

A. 申請自用住宅用地稅率

符合以下條件者適用10%土地增值稅稅率,詳情請參閱<如何減輕您的土地增值稅>:

項目 一生一次 一生一屋
次數限制 一生限用一次,適用一次出售多筆自用住宅用地。 無次數限制,但限擁有1房。
資格條件

1. 出售前1年內,無供出租或營業用之住宅用地。
2. 土地上的房屋:
(1) 為土地所有權人本人、配偶或直系親屬所有,並已在該地辦理戶籍登記。
(2) 若自用住宅完成未超過1年者,其房屋評定現值須達所占基地土地公告現值10%。
3. 土地面積限制:都市土地不超過3公畝(90.75坪)、非都市土地不超過7公畝(211.75坪)。

1. 出售前5年內,無供出租或營業用之住宅用地。
2. 出售時,土地所有權人本人、配偶及未成年子女無其他房屋。
3. 出售前,持有該土地6年以上,且土地所有權人本人、配偶或未成年子女,在該地設有戶籍並持有住宅連續滿6年
4. 土地面積限制:都市土地不超過1.5公畝(45.375坪)、非都市土地不超過3.5公畝(105.875坪)。
如何申請 買賣雙方於訂定契約之日起30日內,向土地所在地之<地方稅稽徵機關>申報。

 

B. 申請重購退稅優惠(換房)

不管您是先出售原有房屋(甲屋)後再購買(乙屋),或是先購買房屋(乙屋)後出售原有房屋(甲屋),符合以下條件者,可就已繳納之土地增值稅額,退還不足支付新購土地地價之數額,詳情請參閱<如何減輕您的土地增值稅>:

項目 說明
資格條件 1. 出售及重購土地的期間在2年內,先購後售、先售後購皆適用。
2. 「新購土地地價」減去「原出售土地地價-土地增值稅」仍有餘額者。
3. 出售及重購土地所有權人須為同一人。
4. 出售及重購土地上之房屋,須為土地所有權人本人、配偶、或直系親屬所有,且在該地設有戶籍。
5. 重購土地面積限制(出售土地則不受限):都市土地未超過3公畝(90.75坪)、非都市土地未超過7公畝(211.75坪)。
6. 出售土地前1年內,無供營業或出租用。
7. 如為「先購後售」者,於重購土地時,已持有供自用住宅使用之土地。
如何申請 先賣後買者於重購後申請,先買後賣者於出售後申請,向原出售土地之<地方稅稽徵機關>申請。

 

 

(四) 房地合一稅

 

符合以下條件者,個人課稅所得在新臺幣400萬元以下免稅,若是在新臺幣400萬元以上,超過的部分以稅率10%計算。

項目 說明
資格條件 1. 本人或其配偶、未成年子女設有戶籍,持有並居住於該房屋連續滿6年
2. 交易前6年內,無供出租或營業用。
3. 交易前6年內,本人與其配偶、未成年子女未曾適用自住房地租稅優惠規定。
如何申請 於房地所有權移轉登記日之次日起30日內,向房地所在地之<地方稅稽徵機關>申報。

 

站外連結之參考文章:
>>地方稅務機關【資料來源:財政部稅務入口網,民國111年4月】
>>如何減輕您的土地增值稅(節稅介紹)【資料來源:財政部稅務入口網,民國111年3月】
>>如何減輕您的房屋稅(節稅介紹)【資料來源:財政部稅務入口網,民國111年3月】
>>自用住宅土地好康報您知【資料來源:財政部稅務入口網,民國110年9月】

 

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